Degressive Abschreibung Immobilien 2026: So prüfen Kapitalanleger Voraussetzungen, Wirkung und Alternativen
Stand 23.05.2026: Wann die degressive AfA bei Vermietungsimmobilien möglich ist, welche Bedingungen zählen – und wie Rechenbeispiele den Unterschied zur linearen AfA sichtbar machen.
Wer 2026 gezielt Vermögen mit Immobilien aufbauen will, kommt an der Abschreibung nicht vorbei: Die richtige AfA-Strategie kann die steuerliche Belastung spürbar verschieben – und damit Liquidität für Rücklagen, Modernisierung oder den nächsten Kauf freisetzen. Besonders gefragt ist die degressive Abschreibung (degressive AfA) für Vermietungsimmobilien, weil sie in den ersten Jahren höhere Abschreibungsbeträge ermöglichen kann als die lineare AfA.
Entscheidend ist jedoch der saubere Faktencheck: Welche Voraussetzungen gelten aktuell (Stand 23.05.2026)? Für welche Objekte und Zeitpunkte kommt die degressive AfA in Betracht? Und wann ist eine Alternative – etwa die lineare AfA oder eine Sanierungs-/Modernisierungsstrategie – wirtschaftlich sinnvoller?
So prüfen Sie die Voraussetzungen: In der Praxis ist vor allem relevant, ob es sich um eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie handelt, ob das Objekt in den begünstigten Zeitraum fällt (maßgeblich sind Bau-/Anschaffungszeitpunkte) und ob der abschreibungsfähige Gebäudewert sauber vom Bodenwert getrennt wird. Ohne belastbare Kaufpreisaufteilung und Unterlagen zur Nutzung drohen Rückfragen oder Kürzungen.
Wirkung & Alternativen – vereinfacht gerechnet: Bei einem abschreibungsfähigen Gebäudewert von 300.000 € kann die lineare AfA (z. B. 2% p. a.) rund 6.000 € pro Jahr ergeben. Eine degressive AfA kann – je nach gesetzlich zulässigem Satz – in den ersten Jahren höher ausfallen und so das zu versteuernde Einkommen stärker mindern; später sinken die Beträge. Ob das passt, hängt von Einkommen, Finanzierungsstruktur, geplanter Haltedauer und Modernisierung ab. Wichtig: Steuerliche Effekte sind einzelfallabhängig und keine Garantie. Wenn Sie das für Ihr Portfolio prüfen möchten, schreiben oder rufen Sie uns gern an – Slomian-Diedrich-Immobilienaufbau unterstützt Sie mit transparenten Wirtschaftlichkeits- und Liquiditätsberechnungen.
Warum die degressive AfA 2026 wieder auf der Shortlist vieler Vermieter steht
Ein kurzer Einstieg, der die Relevanz für Gutverdiener und Investoren erklärt: Steuerlast zeitlich vorziehen, Liquidität im Portfolio erhöhen und Entscheidungen auf belastbare Zahlen stützen – ohne falsche Versprechen.
Wenn Sie 2026 als Kapitalanleger in vermietete Wohnimmobilien investieren, zählt nicht nur der Kaufpreis – sondern vor allem die Planbarkeit nach Steuern. Genau hier rückt die degressive Abschreibung (degressive AfA) wieder stärker in den Fokus: Sie kann dazu beitragen, die steuerliche Entlastung zeitlich nach vorn zu verlagern. Das ist für Gutverdiener mit hoher Steuerprogression oft besonders relevant, weil zusätzliche Liquidität in den ersten Jahren Spielraum für Instandhaltungsrücklagen, Zinsrisiken oder den nächsten Baustein im Portfolio schaffen kann.
Wichtig ist dabei die realistische Einordnung: Eine degressive AfA ist kein „Steuerspar-Trick“, sondern ein Gestaltungsinstrument im Rahmen der gesetzlichen Regeln – und die Wirkung hängt vom Einzelfall ab. Ob sich die höhere Abschreibung zu Beginn wirklich lohnt, entscheidet sich an belastbaren Zahlen: Gebäudewert vs. Bodenwert, Finanzierung, Mieteinnahmen, geplante Haltedauer und Ihre persönliche Steuersituation. Genau deshalb gehört die degressive AfA bei vielen Vermietern 2026 auf die Shortlist – als Option, die man strukturiert prüft, statt sie „einfach mitzunehmen“.
Bei Slomian-Diedrich-Immobilienaufbau sehen wir in der Praxis: Wer seine Investition von Anfang an als strategischen Portfolioaufbau denkt, trifft bessere Entscheidungen. Dazu gehören transparente Wirtschaftlichkeits- und Liquiditätsberechnungen, eine saubere Dokumentation (z. B. Kaufpreisaufteilung) und ein realistischer Blick auf Chancen und Risiken. In einzelnen Fällen konnten Investoren durch die passende Strukturierung und Nutzung der steuerlichen Rahmenbedingungen im Durchschnitt rund 10.000 € Steuerersparnis pro Jahr erreichen – ohne dass dies für andere Fälle garantiert werden kann.
Wenn Sie prüfen möchten, ob die degressive Abschreibung für Immobilien 2026 zu Ihrer Vermietungsstrategie passt, schreiben oder rufen Sie uns gern an.
Aktueller Stand 2026: Was die degressive Abschreibung für Immobilien steuerlich bedeutet
Begriffsklärung, Einordnung und Abgrenzung zur linearen AfA – mit Fokus auf vermietete Wohnimmobilien als Kapitalanlage in Deutschland.
Stand 23.05.2026 meint degressive Abschreibung (degressive AfA) bei Wohnimmobilien: Die Abschreibungssätze sinken über die Jahre. In der Praxis kann das zu höheren AfA-Beträgen in den ersten Jahren führen – und später zu niedrigeren. Für Kapitalanleger ist das vor allem eine Timing-Frage: Steuerliche Entlastung wird tendenziell nach vorn gezogen, was die Liquidität in der frühen Phase der Vermietung verbessern kann. Wichtig: Abschreibungen beziehen sich grundsätzlich auf den Gebäudewert, nicht auf den Bodenwert – eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung bleibt daher zentral.
Die lineare AfA ist der Gegenpol: Hier wird über die Nutzungsdauer in gleichbleibenden Jahresbeträgen abgeschrieben. Das wirkt oft ruhiger in der Planung, während die degressive Variante stärker auf die ersten Jahre „gewichtet“ ist. Welche Methode 2026 sinnvoller ist, hängt u. a. von Ihrem zu versteuernden Einkommen, der Finanzierung (Zinsen/ Tilgung), der geplanten Haltedauer und möglichen Modernisierungen ab. Steuerliche Rahmenbedingungen können sich ändern; daher sollte die Entscheidung immer mit aktuellen gesetzlichen Vorgaben und idealerweise mit steuerlicher Beratung abgestimmt werden. Wenn Sie das für Ihr Portfolio einordnen möchten, schreiben oder rufen Sie uns gern an.
Degressive vs. lineare AfA: Der Kernunterschied in einem Satz
Warum „höher am Anfang, weniger später“ für Cashflow-Planung und Steuerprogression relevant sein kann – und wann es weniger bringt als gedacht.
In einem Satz: Bei der degressiven AfA sind die Abschreibungsbeträge in den ersten Jahren höher und sinken danach, während die lineare AfA jedes Jahr mit einem gleichbleibenden Betrag läuft.
Für Kapitalanleger ist dieser Unterschied vor allem ein Liquiditäts- und Timing-Thema: Wenn Ihre Steuerlast heute hoch ist (Stichwort Steuerprogression), kann eine stärkere Abschreibung zu Beginn das zu versteuernde Einkommen früher mindern. Das kann die Netto-Cashflow-Planung entlasten – etwa für Instandhaltungsrücklagen, Modernisierungen oder zur Stabilisierung der Finanzierung in den ersten Vermietungsjahren. Gleichzeitig gilt: Es handelt sich in der Regel um eine Verschiebung der Abschreibung über die Zeit, nicht um „zusätzliche“ Abschreibung.
Weniger bringt die degressive AfA häufig dann, wenn Ihr Grenzsteuersatz ohnehin niedrig ist, die Immobilie nur kurz gehalten werden soll oder der abschreibungsfähige Gebäudewert (nach Abzug des Bodenwerts) vergleichsweise klein ausfällt. Entscheidend sind daher belastbare Berechnungen – idealerweise als Szenarien (degressiv vs. linear) mit Ihrer geplanten Haltedauer. Wenn Sie das für Ihr Portfolio prüfen möchten, schreiben oder rufen Sie uns gern an.
Für welche Immobilien ist die degressive AfA gedacht – und für welche nicht?
Typische Einsatzfelder (z. B. Neubau/Erstnutzung im vermieteten Bereich) und häufige Missverständnisse rund um Bestandsimmobilien, Eigennutzung und Kurzzeitvermietung..
Die degressive AfA ist in ihrer Logik vor allem für Fälle gedacht, in denen ein neues Wohngebäude bzw. eine Erstnutzung nach Herstellung/Anschaffung vorliegt und die Immobilie zu Wohnzwecken vermietet wird. Für Kapitalanleger bedeutet das häufig: Neubau oder neu geschaffener Wohnraum, der nach Fertigstellung in die langfristige Vermietung geht. Dann kann die höhere Abschreibung in den ersten Jahren helfen, die Steuerlast zeitlich nach vorn zu verlagern – immer abhängig von Ihrem Grenzsteuersatz, dem Gebäudewert und der konkreten Gesetzeslage (Stand 23.05.2026).
Häufige Missverständnisse betreffen Bestandsimmobilien: Der bloße Kauf einer älteren Wohnung „macht“ die degressive AfA nicht automatisch möglich. Ebenso wichtig ist die Nutzungsart: Bei Eigennutzung greift in der Regel keine AfA, weil keine steuerpflichtigen Vermietungseinkünfte erzielt werden. Und bei Kurzzeitvermietung (z. B. wechselnde Gäste) kommt es auf die Einordnung im Einzelfall an; je nach Ausgestaltung können andere steuerliche Regelungen relevant werden. Unser Tipp: Klären Sie vor dem Kauf sauber, ob Objektart, Zeitraum, Nutzung und Unterlagen (Kaufpreisaufteilung Gebäude/Boden) zusammenpassen. Wenn Sie das für Ihr Vorhaben prüfen möchten, schreiben oder rufen Sie uns gern an.
